LANGKAH-LANGKAH UNTUK MELAKUKAN PENILAIAN JAMINAN

LANGKAH-LANGKAH UNTUK MELAKUKAN PENILAIAN JAMINAN 

Sebelum melakukan peninjauan on the spot terlebih dahulu lakukan pemeriksaan pada copy SHM / SHGB sbb: 

periksa nama pemilik tanah pada SHM/ SHGB tersebut apakah sama dengan nama calon Debitur. Bila namanya berbeda, nanti dalam Laporan Penilaian Jaminan beri catatan khusus berupa saran untuk melakukan balik nama, atau adanya penerbitan Surat Kuasa dari pemilik tanah kepada calon Debitur yang isinya memberi hak kepada calon Debitur untuk menjaminkan tanahnya kepada pihak Bank. Tindakan ini hanya sebagai pengamanan dan pengingat bagi bagian lain dalam Bank yang lebih kompeten. 

ukur dengan penggaris, gambar tanah yang dipresentasikan pada Gambar Situasi (GS) dalam sertifikat. Hitung luas tanah pakai rumus: Panjang X Lebar X Skala (rumus yang dipakai disesuaikan dengan bentuk tanah, bisa rumus segitiga, rumus trapesium, dsb). Periksa hasilnya apakah sama dengan luas tanah yang tercantum dalam SHM/ SHGB. Deviasi 1 atau 2 meter persegi kita anggap immateriil dengan asumsi bahwa pengukuran pihak BPN sudah betul. 

bila sebidang tanah dicover oleh beberapa SHM/ SHGB, lakukan foto copy terhadap semua GS dalam setiap sertifikat tersebut. Potong sesuai gambar tanah dari tiap copy GS, kemudian potongan gambar tanah ini kita sambung (seperti pada permainan jig-saw puzzle). Periksa setiap persambungannya apakah sudah tepat, sehingga tidak renggang atau terjadi saling tindih satu dengan lainnya. Bila persambungan sudah tepat, ukurlah dengan penggaris, hitung dan bandingkan luasnya seperti pada cara yang diterangkan di atas. Kalau ditemukan adanya GS yang saling tindih atau renggang, beritahukan kepada pihak-pihak terkait, agar segera dilakukan koreksi sebagaimana mestinya di BPN setempat.

khusus untuk SHGB, selain kita lakukan semua prosedur pemeriksaan tersebut di atas, kita harus jeli pada detil masa berlaku serta tanggal berakhirnya SHGB. Bila kita dapati SHGB yang sudah kedaluwarsa, beritahukan aja kepada pihak-pihak yang lebih kompeten. Ini bukan tugas Penilai Jaminan untuk cari solusinya. 

a. Peninjauan on the spot & Laporan Penilaian Jaminan Tanah Kosong 

· Periksa alamat/ lokasi tanah apakah cocok dengan alamat pada sertifikat.

· Periksa bentuk tanah dan cocokkan dengan GS.

· Periksa dan catat batas-batas tanah, berbatasan dengan tanah milik siapa saja di setiap sisinya: Utara, Selatan, Barat, Timur.

· Perhatikan kontur tanah apakah: sama/ lebih rendah/ lebih tinggi dari permukaan jalan. Apakah dilewati saluran air/ bendar.

· Perhatikan apakah posisi tanah agak jauh atau tepat di bawah lintasan kawat listrik PLN. Bila tepat di bawahnya, coba taksir berapa meter tanah yang kena lintasan kawat tersebut, karena ini indikasi bahwa tanah tersebut akan terpotong untuk rencana pelebaran jalan seluas bagian yang dilintasi kawat PLN itu. Maka nanti dalam penilaian, bagian yang seluas ini tidak kita hitung.

Kalau posisi tanah di bawah SUTET, maka pemiliknya tidak akan pernah diberi Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Posisi yang diijinkan adalah di luar jarak 12 meter dari bagian yang terkena lintasan SUTET. Pada umumnya pihak Bank akan menolak tanah jaminan yang demikian, karena seandainya terjadi kredit macet, tanah tersebut sulit dijual atau bisa laku tapi dengan harga yang cukup rendah.

· Perhatikan jalan masuk ke lokasi jaminan: ada/ tidak ada? Bila ada, merupakan jalan tanah/ makadam/ aspal? Taksir berapa lebar jalan. Lalu lintasnya satu/ dua arah? Ditinjau dari arah jalan perhatikan apakah posisi tanah merupakan tanah tusuk sate/ tidak?

· Perhatikan lingkungan sekitarnya tentang mayoritas pemanfaatan lahan apakah dipergunakan untuk pertanian/ perkebunan/ perumahan/ industri? Kondisinya sering banjir/ tidak? Secara sosial ekonomi kondisi masyarakatnya merupakan kelas bawah/ menengah/ menengah ke atas?

· Lakukan pemotretan terhadap posisi tanah: tampak depan, tampak samping kiri dan kanan. Kalau itu tanah pertanian atau perkebunan ambil juga foto jalan masuk ke lokasi jaminan, karena biasanya jalan masuk tersebut cukup kecil dan berbelok-belok. Perkecualian bila lokasi tanah berada di tepi jalan besar. Khusus untuk tanah yang luas yang tidak bisa difoto dalam satu jepretan, kita foto secara bertahap dan bersambungan.

· Setelah peninjauan dan pemotretan tanah selesai, carilah info dari penduduk sekitar yang agak jauh dari lokasi tentang harga pasar tanah di daerah tersebut. Jangan dari penduduk yang dekat dengan lokasi karena kemungkinan besar info yang diberikan tidak obyektif. Gali info dari beberapa orang agar lebih obyektif.

· Hitung nilai tanah agar kita bisa menentukan Nilai Wajar, Nilai Taksasi dan Nilai Likuidasinya. 

Nilai Wajar : Luas Tanah X Harga Tanah per m2 = Rp.--------------

Nilai Taksasi : .....% X Nilai Wajar = Rp.--------------

Nilai Likuidasi : .....% X Nilai Wajar = Rp.------

sumber : suka baca